Amortissement non déductible en LMNP : impact sur votre fiscalité

Le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un dispositif fiscal attractif pour les investisseurs immobiliers. Il offre la possibilité de bénéficier d'avantages fiscaux, notamment la possibilité de déduire l'amortissement du bien immobilier. Cependant, un seuil important est à prendre en compte : 23 000 € de revenus fonciers. Au-delà de ce seuil, l'amortissement devient non déductible, ce qui peut avoir des conséquences significatives sur votre fiscalité et réduire votre rentabilité.

Quand l'amortissement devient non déductible ?

Le seuil de 23 000 € de revenus fonciers

Le seuil de 23 000 € de revenus fonciers est un point crucial pour les investisseurs en LMNP. Si vos revenus locatifs dépassent cette limite, vous ne pourrez plus déduire l'amortissement du bien immobilier. Cela signifie que vous devrez payer des impôts sur la totalité des revenus locatifs perçus, sans pouvoir les réduire par l'amortissement.

Prenons l'exemple d'un appartement acquis pour 200 000 € et mis en location. Si vos revenus locatifs dépassent 23 000 €, vous ne pourrez plus déduire l'amortissement de 200 000 € sur la durée de vie du bien. Vous devrez donc payer des impôts sur l'intégralité des loyers, ce qui peut affecter négativement votre rentabilité financière.

L'application de l'article 31 ter du CGI

L'article 31 ter du Code Général des Impôts (CGI) définit les conditions d'application de l'amortissement non déductible en LMNP. Il précise que l'amortissement est considéré comme non déductible lorsque le contribuable est considéré comme un professionnel du secteur immobilier.

Ce seuil est déterminé en fonction de plusieurs critères, notamment le montant des revenus fonciers, le nombre de biens immobiliers possédés et l'activité professionnelle du contribuable. Si vous êtes considéré comme un professionnel de l'immobilier, même avec un faible nombre de biens, vous risquez de ne pas pouvoir déduire l'amortissement.

Cas concrets d'amortissements non déductibles

Voici quelques exemples concrets de situations où l'amortissement est considéré comme non déductible :

• Acquisition d'un bien ancien avec des travaux importants : si les travaux représentent une part importante du prix d'acquisition, l'administration fiscale peut considérer que vous êtes un professionnel de la rénovation et refuser la déduction de l'amortissement. Par exemple, si vous achetez un immeuble ancien à Paris pour 500 000 € et que vous investissez 200 000 € supplémentaires en travaux de rénovation, l'administration fiscale peut estimer que votre activité est plus proche d'une activité de rénovation immobilière que d'une activité de location simple.
• Achat d'un bien avec travaux et mise en location immédiate : si vous achetez un bien et le mettez en location immédiatement après des travaux importants, l'administration fiscale peut considérer que vous êtes un professionnel de l'immobilier et refuser la déduction de l'amortissement. Imaginez que vous achetiez une maison à Lyon pour 300 000 € et que vous investissiez 100 000 € en travaux pour la rénover et la mettre en location immédiatement après la fin des travaux. Ce type d'opération pourrait être considéré comme une activité professionnelle de rénovation et de mise en location, et l'amortissement ne serait pas déductible.
• Acquisition d'un bien en état futur d'achèvement (VEFA) avec travaux importants : si vous achetez un bien en VEFA et que vous effectuez des travaux importants avant la mise en location, l'administration fiscale peut refuser la déduction de l'amortissement. Par exemple, si vous achetez un appartement en VEFA à Bordeaux pour 250 000 € et que vous investissez 50 000 € en travaux avant la mise en location, l'administration fiscale pourrait considérer que vous êtes un professionnel de l'immobilier.

Impact fiscal de l'amortissement non déductible

Diminution du bénéfice imposable

L'amortissement non déductible a un impact direct sur le calcul de l'impôt sur le revenu. Il réduit le bénéfice imposable, ce qui augmente le montant d'impôt à payer. Prenons l'exemple d'un investisseur en LMNP qui réalise 30 000 € de revenus locatifs et peut déduire 10 000 € d'amortissement. Son bénéfice imposable serait de 20 000 €. Toutefois, si l'amortissement est non déductible, son bénéfice imposable sera de 30 000 €, ce qui augmentera son impôt à payer.

Augmentation du revenu fiscal de référence

L'amortissement non déductible a également un impact indirect sur le calcul des impôts et taxes liés au revenu fiscal de référence. Il augmente le revenu fiscal de référence, ce qui peut entraîner des conséquences sur le paiement de la CSG, de la CRDS et d'autres taxes. Par exemple, si vous êtes soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, une augmentation du revenu fiscal de référence peut vous faire passer dans une tranche d'imposition supérieure, ce qui augmentera votre impôt à payer.

Impact sur le régime social

L'amortissement non déductible peut également avoir un impact sur le régime social des non-salariés. Il peut influencer le montant des cotisations sociales à payer et le niveau des allocations sociales auxquelles vous pouvez prétendre. Par exemple, si vous êtes un indépendant, l'augmentation du revenu fiscal de référence peut augmenter le montant de vos cotisations sociales, ce qui peut réduire votre revenu net disponible.

Stratégies pour optimiser sa fiscalité en cas d'amortissement non déductible

Choisir le bon régime fiscal

Il existe deux régimes fiscaux pour les LMNP : le régime réel et le régime micro-BIC. Le choix du régime fiscal dépend de votre situation personnelle et de votre stratégie d'investissement. Le régime réel permet de déduire l'intégralité des charges liées à votre bien immobilier, y compris l'amortissement, ce qui peut être avantageux si vous avez des charges importantes. Cependant, il nécessite une gestion administrative plus complexe. Le régime micro-BIC est plus simple à gérer, mais il offre une déduction forfaitaire de 50% des revenus locatifs. Si vous avez des charges élevées, il est possible que le régime réel soit plus avantageux.

Optimisation des dépenses liées au bien

Il est important d'optimiser les dépenses liées à votre bien immobilier afin de minimiser votre impôt. Vous pouvez déduire les charges suivantes :

• Frais de travaux : par exemple, la rénovation d'une salle de bain ou le remplacement d'une chaudière peuvent être déduits.
• Frais de gestion : il s'agit des frais liés à la gestion de votre bien immobilier, comme les frais de syndic, les honoraires d'un gestionnaire immobilier ou les frais d'agence.
• Frais d'assurance : les primes d'assurance habitation ou les primes d'assurance responsabilité civile peuvent être déduites.
• Frais d'entretien : les frais liés à l'entretien régulier du bien, comme la peinture, le nettoyage ou l'entretien des jardins, peuvent être déduits.
• Frais de réparation : les frais liés à la réparation de dommages ou à la mise en conformité du bien peuvent être déduits.
• Intérêts d'emprunt : les intérêts liés à un prêt immobilier contracté pour l'acquisition du bien peuvent être déduits.

Stratégies patrimoniales

Il existe également des stratégies patrimoniales pour réduire l'impact de l'amortissement non déductible. Par exemple, vous pouvez opter pour un démembrement de propriété en cédant la nue-propriété à un tiers tout en conservant l'usufruit. Cela vous permettra de réduire vos impôts et de transmettre votre bien immobilier à vos héritiers. Le démembrement de propriété peut être une solution intéressante pour les investisseurs qui souhaitent transmettre leur patrimoine immobilier à leurs descendants tout en minimisant les frais de succession.

Cas d'exception et dérogations

Loi pinel et amortissement déductible

La loi Pinel est une exception à la règle de l'amortissement non déductible. Si vous investissez dans un bien immobilier neuf situé dans une zone géographique éligible à la loi Pinel, vous pouvez bénéficier d'un amortissement déductible pendant 12 ans. Cependant, la loi Pinel impose des conditions strictes quant à la durée de location, au type de logement et au niveau des loyers. Il est important de bien se renseigner auprès d'un professionnel avant d'investir.

Autres situations spécifiques

Dans certains cas, l'amortissement peut être déduit malgré le franchissement du seuil de 23 000 € de revenus fonciers. Par exemple, si vous investissez dans une SCI, l'amortissement peut être déduit au niveau de la société et non au niveau individuel. Il est important de bien analyser les différentes situations et de se faire conseiller par un expert en fiscalité immobilière.

L'amortissement non déductible est un élément important à prendre en compte lors d'un investissement en LMNP. En comprenant les règles et les stratégies d'optimisation, vous pouvez maximiser votre rentabilité et minimiser votre impôt. Il est crucial de se renseigner auprès d'un professionnel qualifié pour obtenir des conseils personnalisés et adaptés à votre situation.